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1970.01

工業地產商業模式的一些思考

發布者:lovezb直播下载
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    商業模式包含一係列要素及其關係,用以闡明某個特定實體的商業邏輯。工業地產作為一門產業,有其獨有的商業模式,包括像工業地產開發商籌措資金、建設基礎設施、開發經營項目並提供工業地產產業與服務等一係列活動。從商業模式的定義上講,工業地產的商業模式應該是大投資、快啟動、提供增值服務、追求長期穩定回報。  
 

大投資

    工業地產區別於傳統的開發區的一個重要特點就是對工業地產開發商的資金實力要求較高,能夠保證所需的資金投入。工業地產資金占用周期較長,投資回收期限遠大於住宅地產與商業地產,這一特點成為資金不足的中小開發企業的進入門檻。對於稍具規模的工業地產來說,前期投入動輒就是十幾個億甚至是幾十個億,招商、管理運營等方麵的投入也高得驚人,而投資回收期則長達十幾年,資金實力稍有不足,就會出現資金斷鏈的情況。因此工業地產的運作需要一定實力的投資開發商參與,這是工業地產大投資的特點所決定的。
 
​    工業地產投資開發商的資金投入有兩個來源,一般分為直接融資和間接融資兩種方式。直接融資方式的資金來源主要有股權融資、債券融資、項目融資等。隨著工業地產的逐步運作,項目融資會成為大規模籌集資金的融資手段,其主要方法是BOT模式。間接融資方式的資金來源主要有銀行信貸資金和非銀行金融機構的資金。銀行信貸資金包括從商業性銀行和政策性銀行取得的信貸資金。
 

快速啟動

    傳統的工業開發區受開發體製以及商業模式的影響,發展速度緩慢,導致基礎設施不能有效配套,甚至有些開發區在企業入駐後相當長的一段時間內,基礎設施一直處於停頓時期,嚴重製約了工業地產的開發建設速度。
 
​    基礎設施建設是快速啟動的基礎。基礎設施是指交通、通訊、能源供應等條件。投資者對投資地進行考察時,基礎設施通常是最先引起注意的因素。隻有過硬的基礎設施,才能達到吸引金鳳凰築窩生蛋的目的供水、供電、通訊、道路、環保、治安等方麵有力的保障,投資者投資項目得以如期開工的必要條件,自然也是其關注的重點。另外,近年來許多國外投資者不僅注重生產設施的完備,更將注意力放在投資地是否可以為其提供高品質的生活、娛樂設施。
 

提供增值服務

    工業地產的發展必須摒棄過去開發區管理公司那種單純依靠“租地賣地、稅收分成”收入模式,對產業價值鏈進行細化分解,尋找可持續性發展業務,追求工業地產的長期回報。
 
​    目前我國大部分經濟技術開發區發展的一個重要製約因素是人氣不足“商氣不旺”分析其原因,與第三產業發展滯後有很大關係。針對這種情況,開發區應主動出擊,著力發展工業地產商業模式的一些思考是什麽?那些適合二三產聯動的產業,促進第三產業的發展,特別是生產、生活配套及專業服務領域,同時加強教育業、醫療衛生、文化業、科技和體育等行業的發展。
 

建設完善的配套產業環境

    國內的長三角、珠三角等地區在吸引國內外投資方麵一直在全國處於領先地位的一個主要原因,就是通過10多年的發展積累,地區內形成了一係列具有強大生產能力的民營中小企業,可以為大企業提供各種品種、質量、規格的通用、專用零配件,地區內形成了完善的產業鏈條。完善的配套產業環境對投資者來說不僅可以使其最大限度地利用各種基礎設施,降低使用成本,還意味著運輸、交易成本的降低以及最大程度獲得溢出效應進行企業間的模仿與學習。
 

搭建物流服務體係

    開發區的物流環境正成為投資者對投資地選擇的新趨勢。完善的園區內部物流、倉儲等服務業,以及原料和市場地區與開發區間的物流運輸網絡對投資者是巨大的吸引力。另外,近年來OEM廠商代工等生產形式的興起對企業快速通關、零庫存、即時的零配件供應等等要求近乎苛刻,這在許多進入大陸的台資電子企業,得到充分體現,為了吸引這些企業投資設廠,必須配套與之相適應的物流環境。因此如何為園區營造物流成本優勢近幾年正逐漸成為工業地產研究的新熱點。
 

提供良好的投資軟環境

    近年來,投資者對工業地產的選擇越來越體現出從重視硬環境到強調軟環境的趨勢。如何站在投資者的角度,想投資者所想、急投資者所急,為投資者提供各種專業化谘詢服務,讓來到園區的客商能在細微處感受到園區舒適寬鬆的人文環境,被許多投資者越來越重視的事情。另外,開展一站式辦公、簡化項目審批手續;開通雙語網站、方便企業與開發區管理者雙向溝通;設立企業服務熱線,及時解答企業問題等這些雖然給開發區管理者添了麻煩,加重了工作量,卻給投資者帶來了方便,減輕了負擔,必然會獲得投資者的青睞。
 

協助園區企業解決融資渠道問題

    近年來,跨國公司在國投資的一個趨勢是規模快速增長,且本地化采購率不斷提高,因此需要巨額資金支持。因此過去那種以總部單獨融資的模式已逐漸不能滿足要求。完善的本地融資渠道不僅對資金有限的中小投資者有現實意義,就是對資金實力強大的國際巨頭也是一個有效的吸引因素。
 

追求長期穩定回報

    一個房地產開發企業投資工業地產,由於投資金額巨大,對投資開發商來說,屬於重大行為,或者說,至關重要的戰略行為。因此,工業地產的另一個特點就是開發商追求投資回報的穩定性與長期性,而不是追求短期內的投資收益。工業地產的長期回報是建立在開發商大規模資金投入、提供附加服務的基礎上的因此對於工業地產的投資商來講,投資工業地產除了考慮地理因素,更多的考慮政策因素和回報率。至於進入工業地產而產生的資金門檻高及回收周期長對具有實力的開發商來說不算是障礙。
 
​    眾多外資企業以更快的速度在中國建設生產基地,給工業地產帶來了穩定持續的客戶群體,更為投資者提供了穩定的投資回報。工業地產的投資回報出現了快速的增長勢頭。業內人士認為,從市場需求的強度來看,目前國內工業地產的平均投資回報率保守估計在8%以上,好的項目能達到9%。