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如何挖掘老園區6大潛力?

發布者:love成人直播app
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   在工業園區的發展史上,台灣新竹與新加坡非常具有借鑒意義。新加坡的工業園區對新加坡經濟起到了很好的引領作用,每10年就有一次更新,從勞動密集型到資本密集型到技術密集型,不斷升級,其中,新加坡緯一科學園更是以其高質量的建築設計、接近100%的建築覆蓋率、綠色建築設計理念等,引領園區建設模式。而台灣新竹科學園區的誕生,則與台灣產業結構轉換有直接關聯,使之從加工出口工業逐漸向高科技工業邁進,台灣許多科技產業也因此而名列世界前茅。

 

  將視線轉回中國深圳,深圳的產業發展、升級換代與城市更新亦是產業園發展的關鍵動力,舊工業區改造升級為新產業園,不乏有社會上的地產商參與。以網穀為開端和代表,蛇口工業園在企業化運作城市產業升級和城市更新方麵撥得頭籌,蛇口網穀等地的星星之火,現在已成燎原之勢。而這僅僅是產業園區發展的冰山之一角。

 

  中國房地產從“黃金十年”進入“白銀時代”,國內主流房企都在嚐試從傳統房地產開發模式向綜合運營模式轉型,作為中國第一個對外開放的工業園區,蛇口工業區致力於成為中國卓越的新型城區/園區開發、運營商,曆經改革開放前30年創新積累與蛻變,2009年開始踐行“再造新蛇口”發展戰略,2014年年底加入自貿區,在定位轉變與機製體製上的不斷變革下,蛇口工業區進入一個又一個新時代。

 

  蛇口1.0時代:小漁村到工業區的嬗變

  作為國內片區綜合開發運營藍本,成立於1979年的蛇口工業區形成了房地產行業中特有的片區開發和城市運營模式。蛇口工業區已從昔日偏僻的小漁村發展成為投資環境和基礎設施完善、社區功能齊全的新型海濱城區。

 

  改革開放前30年,總麵積不足11平方公裏的蛇口工業區,孕育了包括招商銀行、平安保險、招商地產、中集、金蝶等一批知名企業,可謂“單位麵積培育知名企業最多的地方”。

 

  在蛇口開發之初,開創了社區綜合開發模式,其核心是產業和居住互動,形成了功能豐富又相互支持的生態體係,在其中人們得以就近居住、就業、購物、休閑、就醫、上學等。

 

  作為企業主導的園區,蛇口工業區率先推行了工程招投標、幹部人事製度、勞動用工製度、勞動分配製度、城市居民住房製度、社會保障製度等,帶動國內各類開發區興起。

 

  在設立之初,蛇口工業區內以出口加工業為主,隨著中國經濟增長方式轉變,從“製造”到“智造”轉變,蛇口麵臨傳統產業優勢逐漸消退、產業結構轉型發展、物業更新改造及配套設施升級完善等問題。

 

  正如蛇口工業區總經理楊天平提出的,前30年為中國改革發展做過貢獻的開發區、工業區該怎麽轉型?如何在增長方式轉變中回答這個課題?在新一輪大的經濟增長方式轉變、升級的背景之下,蛇口工業區是否有新的嚐試?能否再次對其他舊的工業區、開發區的升級起到借鑒作用?

 

  蛇口2.0時代:園區地產運營商,創新企業孵化器

  2009年,蛇口啟動“再造新蛇口”工程,作為一個卓越的園區開發運營商,推進產業轉型。楊天平提到,“再造新蛇口”有4個目標:一是產業結構高端化,二是硬件設施智慧化,三是社區環境低碳化,四是生活休閑國際化。

 

  以產業結構高端化為例,隨著第二產業向第三產業升級,蛇口工業區通過調研深圳周邊的經濟基礎和發展趨勢,確定網絡信息、科技服務、文化創意是符合未來發展的產業選項,圍繞這個目標正式推出“蛇口網穀”概念,對舊有生產廠房、老辦公樓、老宿舍區、倉儲設施進行改造升級,推動蛇口從傳統的加工工業園和水路貨運口岸向自主創新的高科技產業園和服務型的商務區轉型。而集聚深圳及周邊地區的互聯網、物聯網、電子商務企業,可帶來“同邊網絡效應”,同業紮堆後可能孵化新的機會。變革的過程總少不了痛楚,由於建設改造速度遠遠趕不上需求量,因而會通過置換的方式將不符合互聯網、物聯網產業的企業置換出去。

 

  蛇口網穀當前麵積30多萬平米,到2015年底達到40萬平米,企業數量在2014年底已經超過300家,土地單位麵積產值(企業產值)有了大幅提升,原來工業加工製造,每平米不到2000元,現在每平米每年可產生近40000元產值。進駐企業規模在這個環境中也呈指數級增長,例如有些企業最開始是兩三個人、兩三百萬的投資,兩年之後,其利潤就可以到幾千萬,發展速度很快。

 

  在這過程中,蛇口工業區也在思考把“房東變成股東”的模式,引入風投或是投資入股的形式,來加速提升土地溢價。

 

  硬件設施智慧化,是指為新的產業配套相應的基礎設施,不同於過去加工製造業的“七通一平”,當前能夠支撐新進產業在蛇口的發展,對配套的要求更高。

 

  社區環境低碳化,在於新規劃的片區、建築都能獲得環保綠色的國際認證,這與新加坡緯一科學園的設計不謀而合。

 

  生活休閑國際化,蛇口現已具備一定的國際化基礎,常年居住著近8000外籍人士,有多所真正的國際化學校,秉承宜居宜業低碳國際化的發展理念,好的規劃、適宜的容積率打造好的社區環境,以獨特的國際化區位優勢和完善的國際化服務體係,成為深圳甚至華南地區最大的國際化社區。

 

  “再造新蛇口”的轉型,產生了諸如南海意庫、蛇口網穀等代表“作品”。如今蛇口已成為網絡信息、科技服務、文化創意產業的聚集地。其中,網穀一、二期項目已吸引了200多家企業入駐,每平方米年產值已由最初的1500元左右攀升至約3萬元。

 

  蛇口3.0時代:加入自貿區,打造國際商務區的新動力

  2014年12月26日加入自貿區,標誌著蛇口進入一個新的發展征程。此次納入自貿區的麵積是13.4平方公裏,納入的蛇口港區包括赤灣等。憑借強大的區位、物流、交通和製度優勢,蛇口將進一步拉近與香港乃至世界的距離,加速蛇口商務化進程。

 

  1.單一產業向產業協同模式演進

  以互聯網和物聯網為核心的蛇口網穀,以創意文化產業為核心的南海意庫,以城市商務、休閑、生活方式為核心的“海上世界”,在共同“再造新蛇口”的同時,也構成了產城融合的強大能量。

 

  與其他房企瘋狂拿地、全國範圍大規模興建住宅項目的單一產業模式不同,蛇口工業區正在踐行獨特的產業協同發展模式。

 

  具體說來,網穀大力推進的是招商旗下金融業務與產業園區內企業的對接,實現房產一體化的綜合配套和類物業的一體化集成服務,同時把招商銀行微小企業貸款、招商證券中小企業IPO上市服務以及招商資本下的PE、VC做的科技創投基金、風險投資基金組合到一起,為園區內企業提供一攬子金融服務。

 

  而在青島的“網穀”,園區與地控合資低成本大規模拿地,雙方可以各展所長,既有分工又有協同,在單個項目層麵和園區總體層麵的經營效果都比各自單幹整個園區項目更好。雙方在園區總體投資與持股比例相近、利益分配均衡,達到多贏局麵。

 

  綜合性新型園區開發相對於一般房地產項目而言難度高、周期長,但通過與地產控股在各有所長的專業領域的分工與協同,結合基金等金融工具使用,可大幅加快資金周轉速度,由此形成招商局集團房地產業務板塊在綜合性新型城/園區開發運營方麵獨特的核心競爭力。

 

  與此同時,蛇口劃入粵港澳自貿區,直接帶動了當地商業物業增值保值,在整合招商局內部資源上,加強與內部金融機構合作,取得招商局平台內的金融支持。而蛇口工業區在工業地產、郵輪母港業務方麵的運營優勢也將形成明顯的價值外溢效應。

 

  2.高新技術與服務業持續擴充、升級

  當中國經濟增長路徑開始從城市化向城鎮化轉型時,傳統開發商開始遭遇發展與轉型困境,而城市運營商則迎來了史無前例的機遇。

 

  蛇口在2009年提出的“再造新蛇口”一個很重要內容就是產業升級,重點引入互聯網、物聯網企業,聚焦網絡信息、科技服務和文化創意產業,乘著自貿區東風,產業將在原有基礎之上進一步擴充,包括跨境電子商務等諸多新產業。

 

  青島高新區打造的“藍灣網穀”,是蛇口工業區網穀係列化產品的第二站,招商工作已經啟動,此外“網穀”產品還將被複製到西安、武漢等城市,此外在北京、天津等地也在推進項目發展,例如跟中興合作的項目就很有戰略意義,重視產業的培育能力,作為園區的運營者,形成自己的成長邏輯。

 

  3.內外兼攻,推進深港服務業合作區

  從城市特點上來看,深圳全力發展自主創新的高科技產業,大力提升服務業尤其是生產性服務業,在擴大內需方麵,由過往的立足深圳、強調麵向海外變為內外兼攻、更加注重國內市場。這兩者的結合,形成前海深港服務業合作區,大力吸引香港服務業以深圳為橋頭堡北進大陸市場,而蛇口也可因此大量獲取了境外高端客戶在此工作、消費、居住。

 

  在積極參與深港合作中,蛇口工業區致力於將蛇口發展成為深港高端服務業和創新產業合作的先行區,除了完善的水、電、三網合並、碼頭服務、水陸客運、出租、酒店等綜合配套服務體係,還積極開展科技創業投資,包括信息技術、通訊服務、軟件產業和生物工程等。

 

  與此同時,蛇口工業區還負責了招商局在前海灣保稅港區、光明科技園、青島藍灣網穀、廈門郵輪等重大項目的實施。

 

  以新蛇口的定位,其國際化的顧客、產品和服務內容、水平、價格、數量乃至市場的地理空間範圍,皆超脫蛇口,覆蓋了半個深圳甚至整個珠三角地區。在這個前提下,蛇口工業區開放性地引進了國際一流的專業房地產開發、運營商和各行業專業機構,並與之在大型文化娛樂、標誌級寫字樓、頂級酒店、高級服務式公寓、特色商業與餐飲等相關項目的投資、運營等方麵進行合作,以此大量吸引境內外商家和顧客專門來蛇口,同時也分擔了財務負擔,降低了投資風險。

 

  楊天平提到,加入自貿區後,蛇口工業區重在搭平台,聚集各種資源,同時因地製宜推進好的樣板複製。例如,對國外的娛樂、文化類產業的地區政策會更寬鬆,產業結構會做一個調整,與此同時,跨境電商的想象空間也會大很多,與香港也會有一個更好的互動,與更多的香港商業機構深入聯係。

 

  4.“港口地產+郵輪產業”形成獨有商業模式

  蛇口擁有南中國最大的郵輪母港,建設3個泊位,可停泊22萬噸級的郵輪,除了提升深圳現代化國際化濱海城市形象,還有利於完善城市功能。楊天平提到,遊輪本身是現代服務業,也是高端製造業,是國家扶持的產業。遊輪涉及的行業很多,包括金融支持、跟船舶有關的供應、修理,與船舶運營有關的酒店,等等,這些產業招商局都有,遊輪的產業鏈運營和升級,都有很大的發展空間。比如跟美國嘉年華合作郵輪產業,吸引更多企業進來。

 

  招商局集團是國內最大的港口投資企業,與所有的沿海港口及部分沿江港口關係緊密,隨著這些港口像蛇口一樣進入產業轉型升級期,借助招商局優勢,以港口地產推動郵輪碼頭的土地獲取和運營發展,將形成獨有的商業模式。

 

  楊天平表示,“love成人直播app在自己重新定義自己,蛇口將是一個自貿區,是一個嶄新的商業區、商務區。”在自貿區這個大戰略實施的過程中,蛇口很有可能成為重要的樞紐港,其產業規劃和城市形態已經向深港一體的城市前景和未來全球城市競爭的格局開始了提前布局。

 

  5.創新文化服務業,標榜國際商務形象

  在蛇口工業區的國際化商務區發展過程中,楊天平可謂蛇口的“第一營銷官”。無論是2013年底的第五屆深港城市/建築雙城雙年展,還是2014年底的首屆深圳蛇口創意論壇,都顯示了蛇口麵朝世界時的巨大吸引力和文化吸附力。

 

  其中不得不提的是,雙城雙年展在定位為“價值工廠”的浮法玻璃廠舉辦,得到了國際社會的高度認可,浮法玻璃廠作為全國第一條浮法玻璃生產地,其誕生時對中國玻璃工業發展產生了革命性影響,如今麵臨產業升級,再重新對其進行定義,將其改造過程和成果作為該屆展覽最大作品,衍生出新的價值。該雙城雙年展邀請了來自世界各地的逾30個項目夥伴,規格和檔次都非常高。

 

  2014年底在蛇口舉行的首屆深圳蛇口創意論壇,雲集中法兩國近百名專家學者和精英,蛇口再一次站在中國經濟發展和全麵深化改革的最前沿,展現了作為中國麵向世界的創意實驗室所展現的活力。該創意論壇上還啟動了麵向未來的蛇口創意學穀項目。

 

  目前蛇口工業區正致力於打造“藝術能量中心”全新業態,實踐“自貿蛇口”商務的創新之舉。在可預見的未來,蛇口將逐步完成從工業區到國際商務區的華麗蛻變。

 

  6.加速異地擴展,園區樣板複製

  蛇口工業區也積極在異地尋找新的城區/園區項目,獲取未來發展空間,實現可持續發展,除了深耕細作老園區外,必須不失時機地持續開發新區。

 

  關於區外發展,蛇口工業區積累了三項經驗:一是關鍵或重要的時機或窗口,二是單個園區的開發節奏,三是多個園區的組合開發節奏。單個園區開發節奏的決定因素,一是園區開發的典型過程及其現金流特征與標準模型,二是公司的業務發展速度與財務狀況之間的平衡。

 

  通常而言,一個園區物業產品開發運營的全過程可大致分為策劃設計、施工建設、收租經營(或有)、出售變現四大環節。一個典型的園區開發項目的規模假定為80~100萬平方米,可分為四階段來發展:一是洽談階段,耗時6~12個月;二是策劃規劃及初步開發階段,耗時1.5年~2年;三是大規模開發與回收階段,耗時3~5年;四是持續小量開發與大量回收階段,耗時3~8年,財務規劃中暫按5年計算。全過程耗時約10年或更長,主要依園區規模而定。

 

  36年來,除開發和建設蛇口,蛇口工業區開發和建設了蛇口11平方公裏的土地,還分別在青島、北京、上海等多個大中城市投資開發了40多個大型地產項目,累積開發麵積超過1500萬平方米,已成為中國最具實力與發展潛力的大型園區綜合開發運營商。